Conciergerie, co-hôte,
agence ou autogestion.
Quatre façons de faire tourner une location saisonnière : la gérer soi-même, prendre un co-hôte, confier à une conciergerie, ou passer par une agence immobilière. Elles ne coûtent pas la même chose, elles n'engagent pas les mêmes responsabilités, et certaines supposent une carte professionnelle. Voici comment elles se distinguent.
L'autogestion
Vous gardez tout : les messages, les prix, les arrivées, le ménage, les imprévus. Cela ne coûte rien en commission et beaucoup en temps. Comptez quelques heures par semaine en basse saison et plusieurs heures par jour en haute saison, avec un téléphone qui sonne le soir et le week-end.
C'est tenable si vous habitez à côté, si vous n'avez qu'un bien, et si les arrivées tardives ne vous dérangent pas. Cela devient intenable dès que vous vivez ailleurs — et c'est précisément le cas de la plupart des propriétaires de la Côte d'Azur.
Le co-hôte
Airbnb permet d'ajouter un co-hôte à une annonce : une personne qui accède au calendrier et aux messages sans être l'hôte principal. Juridiquement, la plateforme le positionne en mandataire de l'hôte, pas en professionnel indépendant.
Un co-hôte particulier peut suffire pour dépanner. Le problème apparaît avec le volume : ni assurance professionnelle, ni équipe de ménage, ni réseau d'artisans, ni continuité quand il part en vacances au mois d'août — c'est-à-dire au pire moment.
La conciergerie
Une entreprise prend en charge l'ensemble de l'exploitation : annonce, tarification, sélection des voyageurs, accueil, ménage, linge, maintenance. Elle facture un pourcentage des revenus, autour de 20 % en France, parfois un forfait mensuel.
Le point à vérifier est juridique autant que commercial. Une conciergerie qui encaisse les loyers pour votre compte exerce de la gestion immobilière et doit détenir une carte professionnelle. Une conciergerie qui intervient comme prestataire et co-hôte, sans jamais encaisser à votre place, n'y est pas soumise : c'est notre cas, et c'est pour cela que vos revenus arrivent directement sur votre compte.
L'agence immobilière
Certaines agences proposent une formule de gestion locative saisonnière, avec mandat de gestion, encaissement des loyers et parfois la comptabilité. Les commissions annoncées sont souvent inférieures, entre 12 et 25 %, mais le périmètre l'est aussi : l'accueil en personne, le ménage hôtelier et la disponibilité en soirée et le week-end n'en font pas toujours partie.
C'est un modèle qui convient bien à un bien loué à l'année ou à la saison complète, moins à de la courte durée à forte rotation, où le métier est opérationnel avant d'être administratif.
Comment choisir, honnêtement
Si vous habitez à dix minutes, que vous avez un bien et du temps : gérez-le vous-même, vous gagnerez plus. Si vous avez un bien et personne sur place : un co-hôte sérieux peut suffire, tant que le volume reste faible.
Une conciergerie se justifie à partir du moment où vous n'êtes pas là, où la rotation est élevée, et où le niveau de service conditionne le prix que vous pouvez demander. Sur le bassin cannois et antibois, c'est le cas dès qu'on vise autre chose que le bas du marché.
Et si aucune de ces situations n'est la vôtre, dites-le nous : nous vous dirons franchement que vous n'avez pas besoin de nous. Nous refusons régulièrement des biens pour cette raison.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre un co-hôte et une conciergerie ?
Le co-hôte est une fonction de la plateforme : une personne ajoutée à votre annonce, qui agit comme mandataire. La conciergerie est une entreprise qui prend en charge l'exploitation complète, avec une équipe, une assurance professionnelle et des prestataires. Une conciergerie peut intervenir comme co-hôte — c'est notre cas.
Faut-il une carte professionnelle pour gérer un Airbnb pour un tiers ?
Cela dépend de qui encaisse. Percevoir les loyers pour le compte du propriétaire relève de la gestion immobilière et suppose une carte professionnelle avec garantie financière. Intervenir comme prestataire de services et co-hôte, sans jamais encaisser à la place du propriétaire, n'y est pas soumis.
Qui garde la main sur l’annonce selon le modèle choisi ?
Avec la nôtre, oui : le compte reste le vôtre, vous êtes hôte principal, les revenus arrivent sur votre compte bancaire et vous bloquez vos dates quand vous voulez. Ce n'est pas le cas de tous les modèles — avec un mandat de gestion, l'annonce et l'encaissement passent chez le mandataire.
Une agence immobilière est-elle moins chère qu'une conciergerie ?
Souvent sur le papier, entre 12 et 25 % contre 15 à 30 %. Mais le périmètre diffère : l'accueil en personne, le ménage hôtelier entre chaque séjour et la disponibilité en soirée et le week-end ne sont pas toujours compris. Comparez les prestations avant les pourcentages.
Vous hésitez encore ?
Dites-nous où se trouve votre bien et comment il tourne aujourd'hui. Nous vous dirons franchement si nous sommes la bonne réponse — y compris quand la réponse est non.
Voir aussi : ce qu'une conciergerie coûte vraiment · ce dont nous nous occupons · le déroulé