Ce qu'une conciergerie
coûte vraiment.
Les conciergeries françaises affichent des commissions de 15 à 30 % des revenus locatifs, 20 % étant la moyenne. Mais le taux affiché n'est pas toujours le taux payé : selon ce qui est facturé en plus, l'écart entre les deux peut atteindre huit à douze points. Voici comment vérifier, et ce que nous facturons.
Le taux affiché n'est pas le taux payé
Une commission de 20 % ne veut rien dire tant qu'on ne sait pas sur quoi elle porte et ce qui s'y ajoute. Deux conciergeries au même taux peuvent coûter du simple au double selon la rédaction de trois lignes de contrat.
Les postes qui s'ajoutent le plus souvent : des frais de mise en place ou d'inventaire, entre deux cent cinquante et quatre cent cinquante euros ; un reportage photo « obligatoire » autour de trois cents euros ; une facturation du référencement multi-plateformes en supplément du pourcentage ; et parfois une commission calculée sur le montant réservé plutôt que sur le montant réellement encaissé.
Ce dernier point est le plus coûteux et le moins visible. Une réservation annulée après la date limite peut ne rien vous rapporter tout en donnant lieu à commission, selon la façon dont la clause est écrite.
Les six lignes à vérifier dans un contrat
- Sur quoi porte le pourcentage : le montant réservé, ou le montant réellement encaissé
- Ce qui s'ajoute au pourcentage : mise en place, inventaire, photos, référencement
- Qui paie le ménage et le linge, et si ces montants sont prélevés sur vos revenus ou ajoutés au prix voyageur
- Qui encaisse les loyers : vous directement, ou la conciergerie pour votre compte — cette seconde formule relève de la carte professionnelle
- La durée d'engagement et le préavis de résiliation
- Ce qui se passe à la sortie : qui garde les photos, le livret d'accueil, le numéro d'enregistrement et les avis
Ce que nous facturons, et comment
Une seule formule : 20 % des nuitées, facturés après chaque séjour, et calculés sur ce qui est réellement encaissé. Une réservation annulée ne nous rapporte rien non plus. Pas de frais de dossier, pas de frais de mise en place, pas d'abonnement, pas de reportage photo facturé à part : il est compris.
Le ménage n'est pas prélevé sur ce que vous percevez. Les frais de ménage sont facturés au voyageur par la plateforme, en plus du prix des nuitées : vous les encaissez avec le séjour et vous nous les reversez. Le montant est ajouté à ce que paie le voyageur, il n'est pas retiré de vos revenus. Nos 20 % portent sur les nuitées, et sur elles seules.
Restent trois postes facturés séparément, et nous préférons les nommer : la mise en place et l'entretien des espaces extérieurs, les ménages de remise en état en début de saison ou après travaux, et notre présence sur place pour un expert, un assureur ou un technicien. Chacun est devisé avant d'être engagé.
Enfin, votre engagement se limite à un mois de préavis. Pas de durée minimale, pas de pénalité de sortie.
Ce que la commission vous coûte réellement
Deux effets jouent en sens inverse du montant affiché. D'abord la commission d'une conciergerie est une charge déductible : au régime réel, elle réduit votre base imposable, et son coût net est donc inférieur à son coût brut. Ensuite une gestion professionnelle vise un meilleur taux d'occupation et un meilleur prix moyen — c'est tout l'objet de la tarification dynamique.
Nous ne vous promettrons pas de chiffre de rendement avant d'avoir vu le bien : ce serait malhonnête, et c'est précisément ce que font ceux qui facturent des frais de mise en place. La seule chose que nous puissions promettre par écrit, c'est la façon dont nous facturons.
Questions fréquentes
Quelle est la commission moyenne d'une conciergerie Airbnb ?
Autour de 20 % des revenus locatifs en France, dans une fourchette qui va de 15 à 30 % selon l'étendue du service. Le taux seul ne suffit pas à comparer : il faut savoir s'il porte sur le montant encaissé ou sur le montant réservé, et ce qui est facturé en plus.
Le ménage est-il compris dans la commission ?
Chez nous il n'est pas prélevé sur vos revenus. Les frais de ménage sont payés par le voyageur, en plus du prix des nuitées, via la plateforme : vous les encaissez avec le séjour et vous nous les reversez. Ailleurs, la réponse varie, et c'est l'une des lignes à vérifier avant de signer.
Y a-t-il des frais de mise en place ?
Pas chez nous : ni frais de dossier, ni frais d'inventaire, ni reportage photo facturé à part. Sur le marché, ces frais de démarrage se situent souvent entre deux cent cinquante et quatre cent cinquante euros, auxquels s'ajoutent parfois trois cents euros de photos.
La commission est-elle déductible ?
Au régime réel, la commission d'une conciergerie est une charge déductible des revenus de la location meublée. Son coût net est donc inférieur au montant facturé. Nous ne sommes pas comptables et nous ne ferons pas votre déclaration : posez la question à votre expert-comptable.
Ce que ça donnerait sur votre bien
Dites-nous où il se trouve et ce qu'il fait aujourd'hui. Nous répondons sous vingt-quatre heures avec une estimation et la marche à suivre, sans frais et sans engagement.
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